租赁期限如何约定？无约定时如何处理？

　　1、提前收房或退租时的处理

　　房屋租赁是有期限的，一般房屋租赁期限是由租赁当事人协商确定，最高不得超过20年。房屋租赁期届满，租赁当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。租赁期限同时不得超过土地使用权出让合同，土地租赁合同约定的土地使用年限。

　　(1)出租人有权提前收回房屋吗？

　　对于有固定期限的房屋租赁，出租人是否有权提前收回房屋，首先要看合同是怎么规定的。

　　如果合同中没有规定，出租人就必须事先征得承租人同意；如果承租人不同意，出租人就只好继续履行合同了。

　　但如果承租人利用租赁的房屋从事违法活动；擅自转租、转借、转让租赁的房屋；擅自破坏租赁的房屋、改变结构、改变用途，或者拖欠房租达6个月之久，出租人就可以提前收回房屋，终止合同了。

　　参考法条：《合同法》第二百一十九、二百二十七、二百二十四条。建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十四条。

　　(2)承租人能提前退租吗？如果提前退租，应办理哪些手续？

　　如果合同中规定了租赁期限，同时没有对提前退租问题作出特别规定的话，承租人提前退租就是一种违约行为，需要承担违约责任。

　　承租人提前退租，应当在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到新的房客。合理期限是多长，法律上没有规定，要根据具体情况和合同的约定来定，通常是一个月。

　　承租人提前退租，首先应当和出租人达成解除租赁合同的协议，然后和出租人约定时间检查出租房屋。如果承租人对房屋有所损坏，应当进行赔偿。如果租房的时候进行了房屋租赁登记备案，那么退房的时候也要到同一机构办理登记备案手续。

　　承租人提前退租，出租人能否扣留保证金和预付的房租呢？保证金就是为了保证承租人履行合同，所以，承租人违反合同提前退租，出租人有权按照约定扣留部分或全部保证金，但是出租人无权扣留承租人预付的房租。

　　参考法条：《合同法》第一百一十四条。

　　2、不定期租赁的相关法律问题

　　租赁当事人对房屋租赁期限没有约定，依照法律规定仍不能明确的，视为不定期租赁。

　　租赁时间届满，承租人继续使用承租房屋，出租人没有提出异议的，租赁期限为不定期。

　　不定期租赁的当事人可以随时解除租赁合同，但出租人解除租赁合同应当在合理期限前通知承租人。公有居住房屋出租不属于不定期租赁。

　　(1)租赁合同中未明确约定租赁期限，出租人需要收回房屋应如何处理？

　　租赁合同中未约定租赁期限的，且出租人确因住房困难要求收回房屋自住的，应当准许。但出租人应当给予承租人另行租房的准备时间。

　　如果承租人有条件搬迁而不腾房，则应限期搬迁。

　　如出租人不急需收回全部出租房屋，可以让承租人腾出部分房屋，或另行签订租赁合同。

　　(2)租房期满未签订新的租房合同会导致什么结果？

　　租赁期满双方未签新的合同，出租人有权要求承租人搬出。

　　如果承租人继续住在租赁房屋里，而出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但此后的租赁期间为不定期，也就是双方当事人可以随时解除租赁合同，但出租人解除合同时，应在合理期限前通知承租人。

　　参考法条：《合同法》第二百三十六条。

　　3、租赁期满后续租或拒不搬出的处理

　　(1)租赁期满后，是否可以叫承租人立即搬出？承租人可以要求延长租期吗？

　　租赁期满，出租人有权要求房客按照合同的规定搬出房屋，承租人必须积极履行合同。

　　但如果承租人需要继续使用该房屋，已提前提出，并经过出租人同意，重新签订了新的租赁合同，那么出租人就应履行新的合同，不能要求承租人搬出了。

　　如果承租人在合同到期时确实无法找到房屋，可以向出租人提出延长租期的请求，而出租人应当酌情延迟期限。

　　参考法条：国务院《城市私有房屋管理条例》第二十条。建设部《城市房屋租赁管理办法》第十条。

　　(2)出租人必须续租吗？续租手续如何办理？

　　出租人没有义务续租。租赁期满，该租赁合同就终止了。续租则是订立新的合同，双方都有权利选择是否续租。所以出租人可以将房屋留作自用，或者高价租给别人。

　　如果承租人要继续租用该房屋，就应在租赁期限届满前3个月提出，经过出租人同意后重新签订租赁合同，并和原租赁合同一样，按照规定办理租赁合同备案等手续。

　　承租人享有优先承租权，也就是说，租赁期满，出租人需要继续出租的，在同等条件下，出租人应当将房屋租给承租人，而不能租给第三人，除非第三人的条件更加优厚。

　　参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第十条。

　　(3)如果租赁期满承租人拒不搬出，承租人应承担什么责任？出租人可以采取什么措施？

　　承租人有义务按照合同的规定按期搬出出租房屋。

　　如果承租人没有及时提出继续承租的要求，又拒不搬出，出租人可以要求承租人承担违约责任，支付逾期期间的房租，如果产生了损失，还可以要求承租人赔偿。

　　如果承租人有条件搬出，而到期后拒不搬出，出租人可以要求他腾房。拒不搬出的，出租人可以申请法院强制执行，并要求其承担租期届满后的租金及违约金。如承租人确有困难，出租人可以适当延长租赁期限或减小承租人的承租面积。

　　(4)如果租赁期满承租人未搬出，出租人也没有提出异议，会产生什么后果？

　　如果租赁期满，承租人没有搬出出租房屋，而出租人也没有提出异议，原合同继续有效，但租赁期限为不定期。如果订立合同的时候办理了房屋租赁登记备案手续，合同双方还应当到同一机构登记备案。

　　参考法条：《合同法》第二百三十六条。